A jelenlegi elnökség 2017. februárjában – a célszerű működtetés alapfeladatain túl – a MÚOSZ szakmai és morális renoméjának helyreállítására, illetve a szervezet gazdálkodásának fenntarthatóvá tételére kért és kapott mandátumot a küldöttektől. Én magam elnökként minden eddigi küldöttgyűlésen beszámoltam róla, hol tartunk, mit értünk el a két feladat teljesítésében. Mostani levelem célja, hogy a közelgő küldöttgyűlés előtt jelezzem: a szervezet – három éve egyensúlyban lévő – gazdálkodását a tihanyi ingatlan miatt a jövő évben súlyos kockázat terheli, a veszteségmentes működés 2020-ban az eddigi keretek között nem biztosítható. Ezért az őszi küldöttgyűlés önálló napirendi pontként fogja tárgyalni a tihanyi üdülő további hasznosítását.

E levél további része, és a csatolt dokumentum tartalma közvetlenül érinti a MÚOSZ gazdasági érdekeit, ezért kérem a tagtársakat, hogy kezeljék üzleti titokként, bizalmasan.

Amint az alábbiak részletesen is megmutatják, a prognosztizálható jelentős veszteség elsődleges oka a tihanyi üdülő. A két telken elterülő, három nyaralóházból és egy öltözőből álló ingatlanegyüttes a tíz évvel ezelőtti felújítása óta (a MÚOSZ könyveinek tanúsága szerint) soha nem működött gazdaságosan. Nekünk 2017. óta annyit sikerült elérnünk, hogy az üzemeltetés átalakításával, külső vendégkör fokadásával a működési veszteséget ledolgoztuk. Ugyanakkor az amortizáció, vagyis az elhasználósásból adód veszteség fedezetét az üdülő soha nem termelte ki (praktikusan: soha, semmilyen üzemeltetési formában nem képződött annyi bevétel, amelyből felújítási alapot lehetett volna képezni). Ez nem a korábbi vagy a jelenlegi elnökség felelőtlen magatartása miatt történt így, hanem az ingatlan kedvezőtlen adottságai miatt: az épületegyüttes üzemeltetése a holtszezonban is magas költségekkel jár, a szezon csupán 2,5 hónap hosszúságú, a szezonhosszabbítás Tihanyban nem lehetséges – egyetlen másik szálláshelynek sem sikerült a környéken -, amihez az utóbbi években hozzáadódott a munkaerőhiányból, a bérek emelkedéséből és a politikai környezetből adódó számos egyéb teher és kockázat. Szeretném ugyanakkor hangsúlyozni, hogy az ingatlanokat nincsenek elhanyagolt, netán „lerontott” állapotban: a jelen elnökség éveiben minden szezon előtt a korábbi ciklusokban szokásos mértéket jelentősen meghaladó, több millió forintos nagyságrendű állagmegóvó és színvonalfejlesztő beruházások történtek (klimatizálás, festés, strandlépcsők, stég, korlátok, wifi stb.)

A 2020-as években a jelzett a kockázatok és elkerülhetetlen kiadások lehetetlenné teszik a gazdaságos működtetést a következő okok miatt:

• Egyenként sokmilliós nagyságrendű kiadások jelentkeznek (a legfelső épület mellett, illetve a bejáratnál a támfal kettérepedt, újjá kell építeni; a strandon az öltöző nádteteje nagy területen javításra – és hamarosan teljes cserére – szorul; a főnyomócső-hálózatot cserélni kell, a főépület külső faszerkezete teljes felújításra érett; a tetőterasz használhatatlan és balesetveszélyes; a szobák jelentős részét festeni kell; az épületen belüli vízcsőhálózat több helyen repedt, szivárog, feláztatva a falakat; a tető rendszeresen beázik stb.).
• A fejünk felett lebeg az ingatlanadó kivetése, ami önmagában évi mintegy másfél milliós kiadással jár.
• A strand a szomszédból kapja a víz- és csatorna-közműveket, ezekhez azonban szolgalmi jogunk nincs. A telek tulajdonosa már tavaly jelezte, hogy luxusszállodájának építése miatt kénytelen lesz elvágni a közműveinket, emiatt bármikor víz- és csatornaszolgáltatás nélkül maradhatunk, ami azt jelenti, hogy a strandot nem lehet kinyitni. Az érintett telek abba a szűk parti sávba esik, ahol rendkívül nehéz új közmű-beruházást engedélyeztetni. A költsége mindenképpen több milliós lesz, de az is lehet, hogy nem kapunk rá engedélyt, ami jelentős értékvesztést okoz az érintett telek és az egész ingatlanegyüttes szempontjából.

Mindezek miatt az üdülő jövő évi üzemeltetése tőlünk független okok miatt akár el is lehetetlenülhet, de mindenképpen súlyos, a 10 millió forintot is elérő vagy meghaladó veszteséggel fenyeget. Ennek a veszteségnek sem Tihany, sem a MÚOSZ egyéb bevételei nem teremtik meg a fedezetét, így az a MÚOSZ teljes gazdálkodását felboríthatja.

Ezt a helyzetet az elnökség egymaga nem tudja megoldani, hiszen a vonatkozó hatáskörök jelentős hányada a küldöttgyűlésnél van. A küldöttgyűlés dönthet

• a vagyonvesztés megelőzése érdekében az ingatlan értékesítéséről és a befolyó bevétel ingatlanvásárlási (vagy egyéb) célú felhasználásáról
• az üdülő jövő évi zárva tartásáról (ez a gyakorlatban a döntés elodázását jelenti)
• a jövő évi szezon változatlan keretek között történő megkezdéséről (vállalva a jelentős pénzügyi veszteséget)
• valamilyen egyéb célú hasznosításról.
  

Szeretném hangsúlyozni: a MÚOSZ gazdálkodása jelenleg stabil, veszteség még nem képződött, ugyanakkor a jövő évi veszteség a szükséges döntések meghozatala nélkül nem látszik elkerülhetőnek.

Amint fentebb utaltam rá, az új alapszabály szerint az ingatlannal kapcsolatos döntések küldöttgyűlési hatáskörbe tartoznak, az elnökség csupán javaslatot tehet, dönteni a küldöttek fognak. Az elnökség elsődleges célja a vagyonvesztés megakadályozása: az ingatlan leromlása illetve a strand használatának ellehetetlenülése ugyanis – a mi akaratunktól függetlenül, rajtunk kívül álló okok miatt - az ingatlanvagyon értékének jelentős csökkenésével jár, olyan helyzetet teremtve, amelyben az üdülő, illetve az azzal kapcsolatos pénzügyi problémák jelentősen megnehezítik vagy ellehetetlenítik a MÚOSZ alapfeladatainak ellátását. Mindannyiunk közös felelőssége, hogy az üdülőingatlanokban megtestesülő MÚOSZ-örökséget ne hagyjuk veszendőbe menni. Bízom benne, hogy a küldöttgyűlés megtalálja a legbölcsebb megoldást a vagyon értékének megőrzésére. Ehhez kérem – jelen soraimmal is – a tisztelt tagság figyelmét, és a küldöttek munkáját (információval, tanáccsal, empátiával vagy akár a küldöttgyűlésen történő részvétellel) segítő felelős közreműködését.

Tisztelettel:
Hargitai Miklós
a MÚOSZ elnöke

Melléklet:

Csatolt dokumentum:
Tihany előzetes információk a 2020-as szezonnal kapcsolatban

TIHANY – ELŐZETES INFORMÁCIÓK A 2020-as SZEZONNAL KAPCSOLATBAN

I. ALAP ADATOK

Üdülőház: 8237 Tihany, Klebelsberg Kunó u. 2. sz. alatti, 612 hrsz-ú üdülőház besorolású ingatlan. Az üdülőház ingatlanegyüttes 3 db. házból áll. I 597 nm II 349 nm III 518 nm (SUM 1464 nm)

Strand: Tihany 570 hrsz-ú strand ingatlan. A strandon egy féri-női öltöző-zuhanyzó és egy szociális építmény található. Az üdülőház vállalti üdülő koncepcióval készült. Ez akkor releváns volt, több évtizedes hagyománnyal a szocializmusból. Mára ez a koncepció elavult, a vállalati üdültetés megszűnőben.

II. 2019 vs. 2018 jelenleg rendelkezésre álló adatokból

2018-as bevétel bruttó 19 millió
2019-es bevétel: augusztus végéig bruttó 18 millió (a booking.com-mal az elszámolás még nem történt meg, végleges adat novemberre várható.

2018-hoz képest kb. 10%-al kevesebb foglalás

Szezonalitás (1 héttel rövidebb szezon)
Megemelt árak (kizárólag a külső vendégkör számára emeltünk, de láthatóan elértük azt a határt, ahol a környékbeli szálláshelyek azonos árért már magasabb színvonalú szolgáltatást nyújtanak.

Szállásfoglalók megoszlás 2019

190 booking foglalás (59%)
130 MÚOSZ foglalás (41%)

Emelkedő kedvezményköltség

A MÚOSZ-tagok megemelt kedvezménye miatt a dotáció várhatóan kb. 70%-kal emelkedik a 2019-es szezonra nézve (1.8 millióról 3 millióra – végleges adat csak a szezon teljes zárásakor lesz).

MÚOSZ foglalás 2019 = 7 millió bevétel összesen / kedvezmény = 3.4 millió
MÚOSZ foglalás 2018 = 7.4 millió bevétel összesen / kedvezmény = 1.85 millió

Emelkedő kiadások

Mivel 2017-ig éveken át semmilyen beruházás nem történt, a szükséges javítások, állagmegóvások költségei növekvő tendenciát mutatnak, továbbá tavalyról elhalasztott javításokra is idén került sor több váratlan kiadás mellett.

III. FENNTARTHATÓSÁG

1. Az üdülő soha nem működött gazdaságosan, folyamatos, évi több milliós veszteséget termel, az amortizációs veszteségek 2011-2018-ig elértek közel 90 millió Ft-t. (Megjegyzendő, hogy a gazdaságosság az építéskor nem volt szempont, hiszen vállalati üdülésről volt szó. Azóta a körülmények jelentősen megváltoztak.) 
2. Ha a veszteségeket 2011 óta kb. 900 foglalóval számolva leosztjuk, akkor minden MUOSZ-os foglalást 100.000 Ft-tal „támogatott” a Szövetség. (A helyzet valószínűleg még rosszabb, az első két évben kifejezetten kevés volt a vendég a vendégkönyv alapján.) 
3. Nincs semmiféle tartalék (felújítási alap) Tihanyban állagmegóvásra, váratlan hibajavításra, ami megengedhetetlen gondatlanság egy 500 millió FT + ÁFA értékű ingatlanvagyonnál, és az egész Szövetség működését teszi kockára. Az ingatlan szinten tartásához már most 50 – 80 millió Ft-nak kellene rendelkezésre állnia, amit az elmúlt évek során kellet volna felhalmozni. 
4. Az üdülő bevételeit nem lehet tovább növelni, a szállásdíj emelése korlátos, a teljes évi üzemre nincs kereslet. A környéken sokkal magasabb színvonalú helyek is bezárnak szezonon kívül, a nyitva tartók pedig bőven kiszolgálják az érdeklődést. 
5. Luxus színvonalú kiépítéssel emelhető lenne a bevétel (pl. a környékbeli Oliver Lux mintájára), de ez több százmilliós nagyságrendű befektetést igényelne, és a megtérülés ekkor is kockázatos.
6. Az állagromlás miatt évről évre magasabb javítási és állagmegóvási költségekkel kell számolni, akkor is, ha csupán a minimálisan megkövetelhető üzemeltetési körülmények biztosítása a cél.
7. Az üdülőben egy évben kb. 120-130 db. MUOSZ foglalás történik, a tagság létszáma ezzel szemben 2.500: a tagság 5%-a veszi igénybe az üdülőt.
8. Az üdülőben jelenleg is csak a jobbmódúak tudnak üdülni (jelentős ellentmondás, hogy ők viszont magasabb színvonalú szolgáltatást várnának el változatlan árak mellett).

IV. ERŐSZAKOS CSELEKMÉNYEK / KÍSÉRLETEK 2019

Az itt jelzett atrocitások nem elszigetelt jelenségek, és valószínűleg nem a MUOSZ-t célozzák. Általános megnyilvánulásai a társadalomnak, továbbá az egyre nagyobb tömegek utazásának. Ezek a jelenségek egyébként is terjedőben vannak az egész világon mind a vendéglátásban, mind az idegenforgalomban, mind a személyszállításban. A tihanyi üdülő sem kivétel. Felmerül a kérdés, hogy egy sajtószakmai szervezetnek az idegenforgalom sötét oldalának kezelése mennyire célszerű és kompetens tevékenység.

1. A legsúlyosabb eset a kiskorú recepciós diákmunkás ellen elkövetett szeméremsértés. Fürdőző férfi úszott át a szabadstrandról, inzultálta. Mivel végül sem gondviselője, sem a lány nem akart feljelentést tenni, nem hivatalosan vette fel a füredi rendőrség a zaklató rendszámát, amelyet a lány le tudott olvasni, mert éppen az utcán volt, amikor látta a távozó zaklatót.
2. Szabadstrandról átúszó férfi jött ki a vízből és kezdte vizslatni a strandon lévő holmikat, a kérdésre, hogy szállóvendég-e, kötekedni kezdett. Végül el lehetett küldeni, valószínűleg csak azért, mert volt férfi a strandon.
3. MÚOSZ-os vendég fenyegetése a recepción, mert nem akart IFA-t fizetni: „átugrom a pulton, és szétverem a fejed”. A személyzet le tudta csillapítani.
4. Számos szándékos rongálás, lámpák kidöntése, vízbe vezető lépcső vas szerkezetének megrongálása, kerítés kiszaggatása.

V. VÁRHATÓ KIADÁSOK, AMELYEK NÉLKÜL NEM LEHET A 2020-as szezont biztonsággal elindítani 

1. Víznyomócső csere – a 3-as épületben a 305 szobánál, a bejövő vízcső cseréje (a tavaszi feltárásnál derült ki, hogy el van rohadva, fontos lenne cserélni.) Ez a zuhanyzó bontásával fog járni.
2. Kazán termosztát felszerelés a 2-es és 3-as épületet fűtő kazánokhoz. Ezzel egyszerűen lehetne szabályozni a kazánt, nem kellene folyamatosan tavasszal és ősszel átállítani, elég lenne csak a szabályzót működtetni.
3. Ázási nyomok hibafeltárása: az 1-es épületben több helyen ázás nyomok találhatóak (recepció, konyha, recepció előtti előtér).
4. Faszerkezet kezelése a strandon, illetve a főépületnél.  A strandon a faszerkezeteket le kellene kenni még a tél előtt, hogy hosszú évekig használható állapotban legyen, ne kelljen néhány évente az elrohadt fát cserélni. Így is maradtak még olyan részek, ahol a fa szerkezetet cserélni kellene.
5. Tolóajtó javítás, 2-es épület 205-ös szoba tolóajtójánál történt egy károkozás, az ajtót az egyik vendég úgy csukta be, hogy a szerkezet eltörött, itt bontani kellene és javítani a szerkezetet.
6. Tisztasági festés, javító festések, 3-as épület tisztasági festése.
7. Kanapé cserék (a szobák azonos kategóriába sorolásához).
8. Kerítés csere a strandon. kb. 3 méteres szakaszt ki kellene cserélni, mivel idén többször is megrongálták.
9. Nádtető tisztítás és darázsirtás.
10. Biztonsági kamera rendszer: kapu, recepció, 2es, 3as épületek, strand11. Biztonsági őr felvétele kb. napi 12 órában (08.00-20.00), aki a strandon tartózkodik 10.00-18.00, ez időben hívásra a recepcióhoz megy, egyébként a recepción van.
11. Üzemeltetői vállalkozói díj várható növekedése
12. A szolgáltató jelzése szerint az áramdíj jelentősen emelkedni fog (a szabadpiaci kategóriába tartozunk, ránk nem érvényes a rezsicsökkentés, piaci árat fizetünk).
13. Támfalak javítása

Erősen ajánlott:

1. 10 db légkondicionálás (a meleg miatt a III. épület szobái egyre alkalmatlanabbak a tartózkodásra, továbbá már szinte minden elfogadható minőségű szálláson van légkondicionálás Tihanyban. A szoba árak így emelhetők.)
2. Matracok cseréje

Kedvezmény csökkentés – 2020-ban elkerülhetetlen, amennyiben a MÚOSZ ragaszkodik az üdültetéshez az üdülőben: MÚOSZ kedvezményes foglalások korlátozása max. 20% kapacitásra, a kedvezmény visszavágása 20%-ra, ennek megfelelően 4 db MÚOSZ szoba kijelölése. Így a MÚOSZ dotáció levihető kb. 1 millió Ft-ra. Árak emelése ahol lehetséges (suite és basic szobák).

3. Terasz javítása

2020-ban a szezont csak még nagyobb kiadásokkal lehetne biztonságosan megoldani, de sokkal biztonságosabb az üdülőt ZÁRVA tartani. Ugyanakkor a zárva tartás is jelentős költségekkel jár (őrzés, temperáló fűtés, biztosítás): kb. 5 millió forintos kiadás áll szemben 0 forintos bevétellel.

VI. KIEMELT KOCKÁZATOK

1. Közmű (víz és csatorna) vezeték kiváltással járó kiadások továbbá ebből fakadóan esetleges szállás üzemszünet = nem számszerűsíthető. Nem tudjuk mit és mikor, milyen költségmegosztással kell csinálni. Nincs közmű szolgalmi jogunk a szomszédos telekre, noha közműveink onnan jönnek át. Kizárólag a szomszéd jóindulatán múlik, hogyan jár el a későbbiekben.
2. Támfal 
3. Főépület faszerkezet csere / javítás (nemcsak rohad, de befelé áztatja a falakat)
4. II-es épület faelemek a teraszokon csere / javítás
5. Főépület terasz burkolat eltávolítás, elszállítás, vízszigetelés, új burkolat (Most sem tudjuk, mi van az álmennyezet felett fogadószinten. A munka legalább 1-2 hónapos.)
6. Standépület tetőcsere (elöregedő nádtető, alatta ismeretlen állapotú faszerkezet)
7. Építményadó 

VII. ÖSSZEGZÉS

A 2020-as szezon az elkerülhetetlen javításokkal és beruházásokkal az amortizációt nem számolva is veszteséges lenne. Már akár egy jelentős kockázat bekövetkezése is megrendítené a Szövetség pénzügyeit. 

A MUOSZ nem egy, hanem két problémás ingatlannal rendelkezik (üdülő + székház). A felelős gazdálkodáshoz legalább az egyik helyzetét rendezni kell, hogy egy hatékonyabb ingatlangazdálkodással az üdülőnél gazdaságosabban, de szintén nehézségekkel üzemeltethető irodaház fenntartása biztosítható legyen.

A rosszabb pénzügyi mutatók, a távolság, a több kockázat, nagyobb meghibásodási esélyek, az idegenforgalom negatív jelenségei, az idegenforgalom nagyobb kockázata, a 9 hónap kihasználatlanság és az üdültetés, mint szolgáltatás megkérdőjelezhető gyakorlata miatt Tihany jelenti a nagyobb gondot, ezért az elnökség álláspontja szerint a tihanyi üdülővel kapcsolatban kell a további hasznosításról a küldöttgyűlésnek döntést hoznia.